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新築木造アパート　不動産取得税

昨年、建売の新築木造アパートを初めて購入しました。
建物完成：8月
売買契約・引渡し：11月
購入時点で入居者はほぼ満室
販売業者は表題登記をしておらず、購入時に私が表題登記・所有権保存登記を実施

新築なので不動産取得税の新築住宅軽減が適用されると思っていましたが、実際には固定資産税の新築軽減のみ適用され、不動産取得税は課税されました。

都道府県税事務所へ確認したところ、
不動産取得税の新築住宅軽減は「取得時点で未使用（居住実績なし）」であることが要件
表題登記を誰がしたかは関係ない
購入時点で軽減対象となる住戸に誰も入居していなければ適用可能だったとの説明を受けました。

ただ、完成から数か月の差で、取得税が約100万円近く変わることになるため、この取扱いがいまひとつ腑に落ちません。
また、担当者からは
「収益アパートは基本的に取得税の軽減対象になりにくく、主に自己居住用住宅取得者向けの制度」
という趣旨の説明も受けました。
一方で、インターネット上では「新築アパートを購入したが不動産取得税はかからなかった」という事例も見かけます。
そこで質問です。
私のケースで取得税の軽減が受けられなかったという税事務所の説明は、法令上一般的に正しい理解なのでしょうか。
「新築アパートで取得税がかからなかった」という事例は、
・土地から新築したオーナー
・完成前（または未入居状態）で購入した投資家
などを指しているのでしょうか。
今後2棟目の新築アパート購入を検討していますが、不動産取得税の軽減適用の可否を判断する際に特に確認すべきポイントがあれば教えてください。
よろしくお願いいたします。

  • 税金・お金
  • 投稿日：2026/06/03
  • 回答件数：2件
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税理士・会計事務所からの回答

  • ふじみの会計事務所

    埼玉県ふじみ野市鶴ケ岡3-5-8

    ベストアンサー
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    回答者について詳しく見る

    税事務所の「取得時点で未入居であることが要件」という説明は、地方税法の条文に沿ったものと考えられます。一方、「収益アパートは軽減対象になりにくい」という説明は、新築住宅の軽減については当てはまらない面があります。

    ①入居済みで購入すると「中古住宅の取得」になる
    ・新築家屋は、最初の使用または譲渡が行われた日に取得があったものとみなし、その時の所有者または譲受人が取得者とされます（地方税法73条の2第2項）。
    ・今回は、販売業者の所有中に入居者が入ったため、その時点で業者側が「新築家屋の取得者」とみなされ、ご質問者様の購入は入居済み住宅の取得として扱われたものと思われます。
    ・新築住宅の軽減（1戸または1区画につき1,200万円控除）は、「新築された住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないものの購入」を含むとされています（同法73条の14第1項）。入居済みの住宅は、これに当たりません。

    ②中古住宅の軽減は自己居住用に限られる
    ・既存住宅の軽減は「個人が自己の居住の用に供する」住宅が対象です（同条3項）。
    ・担当者の「自己居住用向け」という説明は、この中古住宅の軽減を指していると考えられます。賃貸アパートは対象になりません。

    ③「取得税がかからなかった」事例
    ・ご推察のとおり、自ら新築したオーナーや、未入居の状態で購入したケースと考えられます。
    ・新築住宅の軽減には自己居住の要件がないため、賃貸用の共同住宅でも、要件を満たせば区画ごとに控除を受けられます。

    ④2棟目で確認すべき点
    ・引渡し（取得）の時点で、全戸が未入居であるか。入居者付きの販売か、募集前の販売かを契約前に確認する。
    ・各区画の床面積が40㎡以上240㎡以下か（地方税法施行令37条の16第2号）。単身者向けの狭い区画は、未入居でも対象外です。
    ・土地の軽減も、未入居の新築住宅と土地を、新築から1年以内に取得することが要件の一つです（同法73条の24第1項3号）。
    ・軽減は、都道府県の条例で定める申告をした場合に限り適用されます（同法73条の14第4項）。期限を都道府県税事務所で確認してください。

    ※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。

    回答日：2026-09-29

    • 質問者からの返信

      詳しく、丁寧にご回答いただきありがとうございます！
      地方税法の条文まで引用していただいて、なぜ今回が軽減の対象外になったのか、また新築の賃貸物件であればどういう条件なら軽減を受けられるのかが、とてもよく分かりました。
      特に「取得時点で未入居であること」や、2棟目で確認すべき床面積・土地の取得時期など、今後物件を購入する際に具体的に確認すべきポイントまで教えていただけて、大変参考になりました。
      だいぶ前に投稿した質問にもかかわらず、ここまで丁寧に調べて回答してくださって本当にありがとうございます。 次の物件を検討する際に、今回教えていただいた点をしっかり確認したいと思います！

      返信日：2026-09-30

    • 税理士・会計事務所からの返信

      ご丁寧にありがとうございます。お役に立てたのであれば幸いです。
      不動産取得税の軽減は、物件の条件と申告の期限の両方が関わります。次の物件を検討される際は、購入前に都道府県税事務所へ要件を確かめておかれると安心です。

      返信日：2026-09-30

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  • 平賀大二郎税理士事務所シルバー

    東京都新宿区高田馬場1丁目31番8号高田馬場ダイカンプラザ805

    回答者について詳しく見る

    ご質問の件、地方税法には下記のように規定されています。
    －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
    地方税法 第73条の14
    第1項　住宅の建築（新築された住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないものの購入を含むものとし、政令で定めるものに限る。）をした場合における当該住宅の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の算定については、一戸（共同住宅、寄宿舎その他これらに類する多数の人の居住の用に供する住宅（以下不動産取得税において「共同住宅等」という。）にあつては、居住の用に供するために独立的に区画された一の部分で政令で定めるもの）について1200万円を価格から控除するものとする。
    －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
    県税事務所の説明は、実態が購入時点で人が住んでいるので、上記の適用が受けられないとするものですね。

    お調べになった『一方で、インターネット上では「新築アパートを購入したが不動産取得税はかからなかった」という事例も見かけます。』では、購入時点で人が住んでいた事例でしょうか。
    おそらくですが、（完成前でも完成後でもどちらでもよいのですが、）未入居の例ではないでしょうか。そうするとご自身のケースとは異なってきます。

    今後は、未入居かどうかを確認することでしょうか。
    また、人が入らないことには収益が上がらないので、居住者がいれば購入時から収益があるので、購入後募集をすることとの利益の差と、今回の不動産取得税の金額を天秤にかけてもよいのではないでしょうか。

    私の回答が少しでもお役に立てれば幸いです。

    回答日：2026-06-03

    • 質問者からの返信

      ご回答いただいていたのに、お礼が大変遅くなってしまい申し訳ありません💦
      やよいのお知らせの通知不具合があったようで、回答をいただいていたことに気づくのが遅くなってしまいました。
      3ヶ月も経ってしまいましたが、改めて回答を読ませていただき、とても参考になりました！
      せっかく丁寧にご回答いただいていたのに、今頃のお礼になってしまってすみません。
      ご回答いただき、本当にありがとうございました！

      返信日：2026-09-30

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