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不動産相続にかかる税の計算
身内が亡くなりまして、不動産（土地と家）を相続することになりそうです。相続税を計算するためには、まず初めに不動産の価格を算出しないといけないわけですが、それってそもそも何に基づいてどのように算出するものなのですか？何かの資格を有している人に見積もってもらうものなのですか？（その場合、見積もる人によって見積り額に多少の違いがあると思っていて間違いないでしょうか？）
- 投稿日：2026/04/15
- 回答件数：2件
税理士・会計事務所からの回答
平賀大二郎税理士事務所東京都新宿区高田馬場1丁目31番8号高田馬場ダイカンプラザ805
ご質問の件、
①相続税において不動産の評価はどのようにするか？
・建物については、固定資産税の評価額が相続税の評価額となります。
・土地については、相続税法および財産評価基本通達にそって評価額を計算します。
上記で計算した評価額にそのまま課税されることもありますが、相続税法には各種の評価減の規定があります。
例えば貸家（アパートなど）であれば、上記評価額から約30％の評価減（結果、評価額の約70％ということ）を行います。
その貸家が立っている土地については、上記評価額から一定割合（おおよそ20％前後）の評価減があります。
これらの評価減の規定の適用が相続税額に大きな影響を及ぼします。
また、上記の評価方法以外としては不動産鑑定士による評価額を採用することも認められています。
②何かの資格を有している人に見積もってもらうのか？
税理士が相続税申告書作成の過程として、相続財産となっている不動産の評価を行います。
③評価する人（税理士）によって評価額が違うか？
同じ法律、通達によって計算するので基本的には同じになるはずです。
しかし、実務では違ってくることがあります。これは、一つとして同じ土地はありませんので、現地状況の見立てが人によってかわってくることがあるからです。その結果、計算も異なってきます。
分かりやすい例でいえば、近畿財務局から大阪の某小学校（学園）へ払下げとなった土地のようなケースでは、単純に相続税の規定通りの評価ができません。
これは土壌汚染のケースですが、高低差のある土地、傾いている土地、細長い土地、隣が崖、隣が墓地、土地の上に高圧線があるなど様々です。
このようなことがあるので特に土地評価には経験値が重要かと思います。
普通の正方形や長方形の平坦な土地なら、誰が評価してもさほど変わらないかと思います。
ご参考になれば幸いです。回答日：2026-04-15
相田会計事務所
東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３
財産評価基本通達に基づいて評価することになります。第三者間の相場よりも明らかに低く、評価できるような評価方法となっていますので。建物は原則として固定資産税評価額にて。土地は、それぞれを通達に基づいて評価することになります。一度限りのことですし、税務調査等の負担も想定すると、相続税が発生するような場合は、最寄りの税理士の方等に依頼するのが結果的に、安心なのかとは存じます。税理士の方が通達に基づいて評価。明らかにそれだと時価を超える恐れがある、という場合は、不動産鑑定士の方に評価依頼をすることがありますが、あくまで、例外的な事象となります。ご参考までに。他方、相続税負担が生じなさそうであれば、申告も不要、その場合は、評価自体も不要の場合もありますね。ざっくりと、最寄りの税理士の方に対象となる不動産等登記簿謄本の情報等お伝えし、他の財産、生前贈与の状況等、気になる点をざっくばらんにご相談し、現状把握いただき、善後策を検討されるのも一案です。
回答日：2026-04-15
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