将来土地の持分を変えることを前提とした住宅ローンの組み方
土地購入を含む住宅の新築を予定しています。
土地はすでに決まっており、契約を準備しているところです。
問題は、購入する土地が公共のものであり、転売防止のため2年間の譲渡・売買不可の制限が付いているところです。
そのため、とりあえず私が持分100で土地を購入し、転売禁止が解除される時点で土地の持分の50を妻に渡し、土地・建物共に50:50にしたいと考えています。
収入は、私が年収600程度、妻が500程度で、全体借り入れ額は6800万円ほどを想定しています。
土地の価格は3000万円です。
両方収入があるので、できれば二人とも住宅ローン控除が使えればいいと思っています。
この場合、最初に組むローンは、どのような形が適切でしょうか。
・できるだけ持分割合を50:50にあわせるため、妻の建物の持分を多めに設定し、2年後に土地と建物両方の持分を調整する
・建物の持分を50:50にし、土地の持分だけを2年後に調整する
他によりいい方法があれば教えていただけると幸いです。
お忙しいところお手数ですが、よろしくお願いいたします。
- 投稿日：2026/04/01
- 回答件数：3件
税理士・会計事務所からの回答
相田会計事務所
東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３
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購入時に共有名義にしたい、といって相談されるのが王道かと。抵当権をつけてローンも組めるでしょうし。登録免許税、贈与、ローン控除の問題等、対応しなければならない論点が多数生じてしまう処理になりますので、最初から、実態に即し、お金の負担と持分割合を一致させておくのが安全です。
回答日：2026-04-01
平賀大二郎税理士事務所東京都新宿区高田馬場1丁目31番8号高田馬場ダイカンプラザ805
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ご質問の内容で「そのため、とりあえず私が持分100で・・」とありますが、ここが一番大事なところです。転売禁止が共有（50：50）に影響しているのかがわかりません。
影響ないなら最初から共有にすれば希望通りになります。
どうしても最初から土地を共有にできないなら、まずは建物は50：50にして、土地の持ち分だけを後で変更するほうがわかりやすいかと思います。
ご参考になれば幸いです。回答日：2026-04-02
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