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    将来土地の持分を変えることを前提とした住宅ローンの組み方

    土地購入を含む住宅の新築を予定しています。
    土地はすでに決まっており、契約を準備しているところです。

    問題は、購入する土地が公共のものであり、転売防止のため2年間の譲渡・売買不可の制限が付いているところです。
    そのため、とりあえず私が持分100で土地を購入し、転売禁止が解除される時点で土地の持分の50を妻に渡し、土地・建物共に50:50にしたいと考えています。
    収入は、私が年収600程度、妻が500程度で、全体借り入れ額は6800万円ほどを想定しています。
    土地の価格は3000万円です。
    両方収入があるので、できれば二人とも住宅ローン控除が使えればいいと思っています。

    この場合、最初に組むローンは、どのような形が適切でしょうか。
    ・できるだけ持分割合を50:50にあわせるため、妻の建物の持分を多めに設定し、2年後に土地と建物両方の持分を調整する
    ・建物の持分を50:50にし、土地の持分だけを2年後に調整する
    他によりいい方法があれば教えていただけると幸いです。

    お忙しいところお手数ですが、よろしくお願いいたします。

    • 税金・お金
    • 投稿日：2026/04/01
    • 回答件数：4件
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    税理士・会計事務所からの回答

    • 相田会計事務所シルバー

      東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３

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      購入時に共有名義にしたい、といって相談されるのが王道かと。抵当権をつけてローンも組めるでしょうし。登録免許税、贈与、ローン控除の問題等、対応しなければならない論点が多数生じてしまう処理になりますので、最初から、実態に即し、お金の負担と持分割合を一致させておくのが安全です。

      回答日：2026-04-01

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      • 平賀大二郎税理士事務所シルバー

        東京都新宿区高田馬場1丁目31番8号高田馬場ダイカンプラザ805

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        ご質問の内容で「そのため、とりあえず私が持分100で・・」とありますが、ここが一番大事なところです。転売禁止が共有（50：50）に影響しているのかがわかりません。

        影響ないなら最初から共有にすれば希望通りになります。

        どうしても最初から土地を共有にできないなら、まずは建物は50：50にして、土地の持ち分だけを後で変更するほうがわかりやすいかと思います。

        ご参考になれば幸いです。

        回答日：2026-04-02

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        • No Image
          吉田均税理士事務所

          大阪府堺市堺区南田出井町３丁４番２号クレスト泉１０３号

          回答者について詳しく見る

          土地・建物ともに、当初の契約から持分割合を50:50にされるのが簡便で合理的です。

          回答日：2026-04-02

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          • ふじみの会計事務所

            埼玉県ふじみ野市鶴ケ岡3-5-8

            回答者について詳しく見る

            2年後に土地の持分を移す部分に税金の論点があるため、補足します。

            ① 購入時は「登記の持分＝各自の資金負担」にそろえる
            持分と負担額がずれると、差額は夫婦間の贈与になります（国税庁タックスアンサーNo.4411）。
            税務上、持分を50:50にそろえる必要はありません。負担どおりの持分であれば足ります。

            ② 土地はご主人単独・建物は50:50でも、お二人とも控除を受けられます
            国税庁の質疑応答事例「敷地の持分と家屋の持分が異なる場合」では、土地が夫の単独所有、家屋が夫婦各2分の1の例で、夫は土地と家屋持分の借入金、妻は家屋持分の借入金について、それぞれ住宅ローン控除を受けられるとされています。
            ご質問の2案のうち、後者がこの形です。自己資金とローンを合わせた負担額を、ご主人＝土地代＋建物の半分、奥様＝建物の半分と、持分に合わせてください。
            土地を建物の新築より先に取得する場合、土地分の借入金が控除の対象になるには要件があります（No.1225）。借入先とも確認してください。

            ③ 2年後の持分移転は「贈与」か「売買」になります
            ・無償で移すと、年110万円の基礎控除を超える部分に贈与税がかかります（No.4402）。居住用不動産の配偶者控除は、婚姻期間20年以上が要件です（No.4452）。
            ・奥様が買い取る場合、土地だけの取得や、生計を一にする親族からの取得は住宅ローン控除の対象外です（No.1225・No.1211-1）。
            ・移転後のご主人の控除への影響も含め、実行前に税務署へ確認されることをおすすめします。

            ④ 最初から共有にできないか確かめる
            譲渡制限が購入後の転売を防ぐ趣旨であれば、購入時に夫婦共有とすることは認められる可能性があります。売主に確認できれば、③の手続と税負担は生じません。
            移転をしない前提なら、土地はご主人単独のままでも税務上の問題はありません。

            ※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。

            回答日：2026-09-29

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