相続不動産の譲渡課税について

3年前に　親から相続した土地を
15万円で　売却しましたが
確定申告は　必要でしょうか？
課税されますか？
因みに　その土地は　母が40年位前に　
祖父より相続した土地です。

税金・お金

投稿日：2026/02/26
回答件数：4件

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税理士・会計事務所からの回答

相田会計事務所
東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３
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時価は10百万だった。それを15万で売却した。この場合は、贈与税申告が必要になる場合もあります。法人相手であれば、看做し時価の適用もゼロでは有りません。といった論点も有りえますので、回答が困難な質問になっています。実際の資料等元に、税理士の方と質疑をいくつかすれば、申告要否等ご確認いただけるでしょうか。
回答日：2026-02-26
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岸本潤征税理士事務所
福井県敦賀市呉竹町１丁目３２番地２３ＣＯＭＦＯＲＩＡ呉竹２０１号室
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15万円で売却した事実は分かりますが、その土地の利用状況が不明なので、借地権等の何ら権利が付されていない宅地を前提に、一般的な説明をします。
①固定資産税の精算金があれば、これを加えた金額が売却額になります。
それ以前に、
②売却した経緯や誰に売却したのか（親族や同族法人か、これら以外の第３者か）➡️所得税法59 条（みなし譲渡）の可否なので、税務署か税理士に相談して下さい。
③純粋な土地の売却価格（適正な価額）なのか、それとも買主を中心とした相手との間に、債権債務等の相殺の結果15万円という価格になったのか
④②③により、①又は時価や相殺前の価額での可能性はあります。これらをクリアーして①の場合には、質問者が年末調整済み給与のみであれば、申告は不要になります。しかし、医療費控除やふるさと納税等により還付を受ける申告をする場合には、土地の売却を含めた申告が必要です。
⑤その場合、土地の取得費が不明の場合は①の5%とするか、取得費が分かればこれに相続登記費用等を加えた金額の多い方を取得費とします。
⑥譲渡費用は、売買契約書に貼付した印紙代、登記費用、仲介手数料が主なものになります。
⑦①-⑤-⑥が、分離長期譲渡所得になります。

従って、②③や他の要因があり時価との間に開差がある場合等を含めて事実認定の問題があるため、ひとまずは最寄りの税務署か税理士に資料を持参され相談することをお勧めします。
回答日：2026-02-26
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平賀大二郎税理士事務所
東京都新宿区高田馬場1丁目31番8号高田馬場ダイカンプラザ805
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大雑把には、売却した土地の売却価額からその土地の取得費及び売却時の譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得になります。ここで「その土地の取得費」とは、相続した土地であればご先祖様が買ったときの価額になります。これがわからない場合は、今回の売却価額の5％をその土地の取得価額として計算することができます。
ただ、土地等の譲渡所得については、その土地の権利関係や売却の相手先、特例適用があるか否かなど、細かくヒヤリングしないとわからないことがありますので、税理士や税務署で相談されることをお勧めします。
回答日：2026-02-26
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ふじみの会計事務所
埼玉県ふじみ野市鶴ケ岡3-5-8
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給与や年金を受けている方で、ほかの所得が少ない場合は、所得税の確定申告が不要になることがあります。ただし、住民税の申告が別に必要な場合があります。

①所得の計算
・土地の譲渡所得は「売却代金－取得費－譲渡費用」で、ほかの所得と分けて計算します（国税庁タックスアンサーNo.3202）。
・相続した土地は、取得費も取得時期も亡くなった方から引き継ぎます（No.3270）。お母様も祖父から相続していれば、さらに祖父（またはそれ以前の方）が取得した時点までさかのぼります。
・購入代金が分からないときは、売却代金の5%を取得費にできます（No.3258）。この場合は15万円×5%＝7,500円で、譲渡費用がなければ所得は142,500円です。

②確定申告が不要になる場合
・給与を1か所から受けて年末調整が済んでおり、給与以外の所得が20万円以下なら、所得税の確定申告は不要です（No.1900）。
・公的年金等の収入が400万円以下で、年金以外の所得が20万円以下の場合も不要です（No.1600）。
・医療費控除などで確定申告をするときは、土地の売却も含めて申告します。
・所得税の申告が不要でも、住民税の申告が必要な場合があります（No.1600）。お住まいの市区町村にご確認ください。

③申告する場合の税額の目安
・所有期間が5年を超える土地の税率は、所得税15%（ほかに復興特別所得税）、住民税5%です（No.3208）。
・①の例では、合計で約2万9千円（概算）です。

④確認しておきたい点
・相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売った場合は、相続税の一部を取得費に加えられます（No.3267）。
・15万円が時価より著しく低い場合、買主が個人なら差額が買主への贈与とみなされることがあります（No.4423）。買主が法人で、時価の2分の1未満の価額なら、時価で売ったものとみなされます（所得税法59条）。
・売買契約書や仲介手数料・印紙代の領収書は保管しておいてください。

※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。
回答日：2026-09-29
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