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    土地売却での経費算入

    長期保有の土地を売却する際に進入路の幅員が０，７７㎡分不足しているため、購入して従来からの保有物件と合わせて購入１年後に売却した。（購入物件は全体の０．１８％）
    確定申告の際にこの購入費及び登記費用等は長期物件売却の費用の一部としてその他項目で算入できるのですか？
    それとも、全体の売却額に含まれているため経費算入はダメなのでしょうか？

    • 個人事業主の確定申告
    • 投稿日：2026/02/23
    • 回答件数：4件
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    税理士・会計事務所からの回答

    • 平賀大二郎税理士事務所

      東京都新宿区高田馬場1丁目31番8号高田馬場ダイカンプラザ805

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      ご存知の通り「長期保有土地（Aとする）の売却（長期）」と「後に取得した土地（Bとする）の売却（短期）」と考え申告するのが原則的な考え方と思われます。

      過去の判例では、個別の状況・事情により扱いが変わっているように思われます。

      仮に全体をAの売却とした場合と、A,Bそれぞれの売却（原則）とした場合で納税額を計算した場合、Bの面積（0.77×長さ）が小さいのでそれほど大きな金額差はないのかと推測します。
      申告のリスクと、この金額差を比較して検討されてはいかがでしょうか。

      ご参考になれば幸いです。

      回答日：2026-02-23

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      • 相田会計事務所シルバー

        東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３

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        追加購入分は取得価額になりますね。付随費用も併せて。
        売却代金-（取得価額+譲渡経費）＝譲渡所得、となります。

        回答日：2026-02-23

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        • No Image
          岸本潤征税理士事務所

          福井県敦賀市呉竹町１丁目３２番地２３ＣＯＭＦＯＲＩＡ呉竹２０１号室

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          接道部分の不足を買い取る金額は、道付き〇倍といわれるように坪単価も高くなることは不動産取引としては一般的です。
          　ご質問の趣旨は、接道用地の取得が譲渡費用にならないか、ということと思われます。
          譲渡費用については、所基通33-7では資産の譲渡に係る次に掲げる費用をいうとされています。
          　⑴　資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用
          その他当該譲渡のために直接要した費用
          　⑵　⑴に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地を譲渡するた
          めその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資
          産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約
          金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用
          　
          ここで長期所有された土地の売却に対して、「譲渡のために直接要した費用」「その譲渡価額を増加させるため」にあたるかどうかと考えます。
          　あくまでも接道確保は用地の取得の事実は明らかでありますが、長期取得された経緯、現況、売却のための不可避支出となるのか(セットバック、通行承諾、借地権設定等で代替可能性)、古家付きならば接道確保は必須要件が希薄になるなど、事実認定の要素が高いと考えられます
          　したがって、原則から言えば本件は接道確保のための土地の新たな取得であり、接道面積の買取額を分離短期譲渡として質問者が当初から所有されていた　土地を分離長期譲渡として申告されることが現実的かと思います。
          国税庁㏋に類似質疑があります　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/05/02.htm
          当質疑では、最終的に一体として見るかまで言及していますが、質問者が当初に土地を購入し、上記の要素に加え接道部分が不足した経緯等の事実認定の問題もありますので、その点を踏まえて所轄の税務署に相談されたら如何かと思います。
          ※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。

          回答日：2026-02-24

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          • ふじみの会計事務所

            埼玉県ふじみ野市鶴ケ岡3-5-8

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            買い足した接道部分の購入代金と登記費用は、長期所有の土地の「譲渡費用」ではなく、接道部分そのものの「取得費」として扱うのが原則です。ただし、接道部分の計算で損失が出れば長期分の利益と相殺できるため、結果として全体の所得から差し引かれる形になります。

            ①譲渡費用に当たらない理由
            譲渡費用は、仲介手数料・測量費・立退料・取壊し費用など、売るために直接かかった費用です（国税庁タックスアンサーNo.3202、所得税基本通達33-7）。
            土地を買い足した代金は資産の取得に要した金額なので、取得費に当たります（No.3252）。

            ②短期と長期に分けて計算する
            長期・短期は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで判定します（No.3202）。買い足した部分は約1年の所有なので短期譲渡所得、従来の土地は長期譲渡所得です。
            売却代金を両者に区分し、それぞれ「売却代金－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。契約書に内訳がなければ、面積や価格の比など合理的な方法で区分し、仲介手数料など共通の譲渡費用も同じ割合で配分します。

            ③登記費用も取得費に入る
            買い足した土地の登録免許税・登記費用は、業務用の資産でなければ、その土地の取得費に含めます（No.3252）。

            ④短期分が赤字なら長期分と相殺
            接道部分は面積が0.18％と小さい一方、購入単価は割高になりやすい土地です。配分される売却代金より取得費が大きくなり、短期で損失が出ることが考えられます。
            土地建物の譲渡損失は、同じ年の他の土地建物の譲渡所得から控除できます（No.3203）。短期の損失は長期の利益から差し引かれます。
            逆に短期で利益が出た場合、その部分の税率は所得税30％・住民税9％（No.3211）と長期より高くなります。

            ⑤一体の取引と見られるか
            接道のための買い足しを全体で一体の取引として扱えるかは、事実関係によって判断が分かれうるところです。迷う場合は、申告前に税務署で確認されると安心です。

            ※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。

            回答日：2026-09-29

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