先行取得に伴う住宅取得費の立替精算について

【状況】
妻名義で自宅を購入しましたが、新居の契約が夫の旧居売却益の入金より先行したため、夫が負担予定だった資金を頭金に充当できず、妻が住宅ローンで全額を一時代替負担しました。

購入後から現在まで、妻が自身の収入から継続して住宅ローンを返済しています。
近日、夫の退職金から、当時の立替分（約1,200万円）を妻のローン口座へ支払う予定です。

【エビデンス・書面】
「旧居の売却記録」と「新居の契約日」により、資金充当が間に合わなかった客観的証拠があります。
「立替金の精算」である旨を明記した、強制執行認諾条項付の公正証書を作成予定です。

【質問】
客観的資料により「一時的な立替の精算」と証明でき、かつ妻が自力でローン返済を行っている実績がある場合、この資金移動は贈与税の対象外と判断して差し支えないでしょうか。

税金・お金

投稿日：2026/02/18
回答件数：2件

この質問に回答する

回答するには税理士紹介ナビの利用登録・ログインが必要です。

税理士・会計事務所からの回答

相田会計事務所
東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３
確認
こちらの回答をベストアンサーにしますか？
メールアドレスをご入力の上、OKボタンを押してください。
質問投稿時に入力した本人認証用のメールアドレスを入力してください。
ご入力いただいたメールアドレスは本人認証に使用されます。公開されることはございません。
回答者について詳しく見る
購入時の登記は、すべて奥さん名義。所有権は100％奥様となるでしょうか。基本的な考え方は、お金を出した方がその割合に応じた登記上の所有権の持ち分を持つ。これと乖離が生じていると贈与と看做される恐れがある。といったものです。過去、実際の資金出し手が奥様で、持分割合も一致していれば何ら支障ないものかと存じます。過去の経緯、申告等の状況を踏まえての検討となるでしょうか。登記等変更されないのであれば、ご夫婦間で特に口座の異動はせず、口座を移動させるのであれば、購入時の時価に相当するものではなく、今の時価、中古であっても高騰していますので、持ち分は今の時価に対する見合いの持ち分の設定等、慎重な検討が必要になるでしょうか。基本的にはお金も、持ち分も変わらない。ただ、生活の中で、何かあればご主人が負担され、といった夫婦間で合意できそうな他の方法を模索されるのも一案です。慎重にご検討ください。
回答日：2026-02-18
- 質問者からの返信
  ご回答ありがとうございます。
  
  本件では、持分割合の変更や名義変更は一切予定しておらず、
  妻単独名義のまま、妻の住宅ローン返済専用口座に
  「先行取得に伴う清算金」を充当する形を想定しています。
  
  質問の趣旨としては、
  ・購入時に夫の資金が間に合わず妻が一時的に全額負担したこと
  ・その後も妻がローンを返済していること
  ・夫の退職金から当時の負担予定額を清算すること
  が「贈与」ではなく「債務の弁済（立替精算）」として扱われるか、
  という点でした。
  
  持分割合の変更を伴わない場合でも、
  このような清算金の支払いが贈与とみなされる可能性があるか、
  改めてご意見いただけますと幸いです。
  返信日：2026-02-18
- 税理士・会計事務所からの返信
  ローンの返済が、何時から何時までなのか。年度末をまたぎ、ローン控除等過去の申告でされたのか否か。それとも極短期間のことなのか。といったことで回答内容が大きく変わります。
  
  贈与の課税は高率で、多額になります。基本的に事前の整理であれば予防できるのですが、事後的な対応は、慎重に整理、検討しないと墓穴を掘ることも往々にしてあります。最寄りの税理士の方に、実際の資料を元に相談されるのがよろしいのかと存じます。
  返信日：2026-02-18
- 質問者からの返信
  会計事務所として返信するには税理士紹介ナビの利用登録・ログインが必要です。
  返信した内容は公開されます。個人情報など、個人や組織が特定される情報は記載しないようご注意ください。
  返信内容は原則削除できませんのでご注意ください。（追加質問があるまでは、編集は可能です）
  メールアドレス
  ご入力いただいたメールアドレスは本人認証に使用されます。公開されることはございません。
  この税理士・会計事務所をベストアンサーに選択する
  確認
  利用規約に同意した上で、返信してもよろしいでしょうか？
この事務所にお問い合わせ
この事務所にお問い合わせ
ふじみの会計事務所
埼玉県ふじみ野市鶴ケ岡3-5-8
確認
こちらの回答をベストアンサーにしますか？
メールアドレスをご入力の上、OKボタンを押してください。
質問投稿時に入力した本人認証用のメールアドレスを入力してください。
ご入力いただいたメールアドレスは本人認証に使用されます。公開されることはございません。
回答者について詳しく見る
ご説明の事実関係のままでは、贈与税の対象外と判断するのは難しいと考えます。書面の名目よりも、購入時に夫が妻に支払う義務（債務）を実際に負っていたかどうかが問われるためです。

① 妻のローンを夫が支払うと、原則として贈与とみなされます
対価を支払わずに、第三者のためにする債務の弁済による利益を受けた場合は、その金額の贈与を受けたものとみなされます（相続税法8条、国税庁タックスアンサーNo.4424）。国税庁は、夫名義の住宅のローンを夫婦の収入で返済する場合に、妻の負担分を妻から夫への贈与とする例を示しています（No.4411の関連Q&A）。

② 「立替の精算」といえるかどうか
立替の精算といえるのは、本来夫が支払うべきものを妻が代わりに支払った場合です。住宅が妻の単独名義で、借入れも妻だけであれば、代金を支払う義務は初めから妻にあり、夫に妻への債務はなかったと見られる可能性が高いと考えます。
また、仮に購入時に夫が資金を出していたとしても、登記が妻100％であれば、その分は夫から妻への贈与の問題になります（No.4411）。資金が間に合わなかった経緯を証明できても、この結論は変わりにくいと考えます。後から作る公正証書も、購入時点の債務を裏付けるものでなければ、判断を左右しにくいと考えます。

③ 贈与とされた場合の目安
1,200万円を一度に支払うと、夫婦間の贈与は一般税率で、(1,200万円−110万円)×45％−175万円＝315.5万円の贈与税が見込まれます（No.4408）。申告と納税は、支払った年の翌年2月1日から3月15日までです（No.4402）。

④ 実行前に検討されるとよいこと
・夫が資金を負担するなら、負担に見合う持分を夫が取得する形（持分の売買など）。この場合は、登記、妻側の譲渡所得、住宅ローン控除への影響をあわせて確認する必要があります。
・支払ってからでは取り消しにくいため、売買契約書・登記事項・ローン契約・資金の流れの資料をそろえ、送金の前に税務署や税理士へ確認されることをおすすめします。

※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。
回答日：2026-09-29
- 質問者からの返信
  会計事務所として返信するには税理士紹介ナビの利用登録・ログインが必要です。
  返信した内容は公開されます。個人情報など、個人や組織が特定される情報は記載しないようご注意ください。
  返信内容は原則削除できませんのでご注意ください。（追加質問があるまでは、編集は可能です）
  メールアドレス
  ご入力いただいたメールアドレスは本人認証に使用されます。公開されることはございません。
  この税理士・会計事務所をベストアンサーに選択する
  確認
  利用規約に同意した上で、返信してもよろしいでしょうか？
この事務所にお問い合わせ
この事務所にお問い合わせ