弥生のかんたん税理士相談

質問する

    住宅売却損の損益通算

    30年前に建売で購入した家が老朽化したので、別の土地を購入し、新たに住宅を建てて引っ越す予定です。引っ越し後に現在の住宅は売却する予定ですが、建物は資産価値はないと思うので３０００万程度の売却損が発生しそうです。国税庁HPのナンバー３２０３をみると後段のなお書きが適用されるのではと思えますが、どのように行えばよろしいのでしょうか？

    • 税金・お金
    • 投稿日：2026/02/06
    • 回答件数：3件
    この質問に回答する

    回答するには税理士紹介ナビの利用登録・ログインが必要です。

    税理士・会計事務所からの回答

    • 相田会計事務所シルバー

      東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３

      回答者について詳しく見る

      減価償却しますので、建物の帳簿価額はほぼ0に近いのかと存じます。昨今の土地の値上がり等踏まえると、実際には譲渡益になるのかもしれません。慎重にご確認ください。マイホーム30百万控除の利用等考えるべき場面かとも思われますので。

      回答日：2026-02-06

        この事務所にお問い合わせ
        この事務所にお問い合わせ
      • 平賀大二郎税理士事務所シルバー

        東京都新宿区高田馬場1丁目31番8号高田馬場ダイカンプラザ805

        回答者について詳しく見る

        国税庁HP＃3203のまえに、＃３２６１をお読みください。
        ざっくりいうと購入時、土地４０００万円、建物３０００万円、購入、売却時の諸費用を無視します。
        今回この土地建物を４０００万円で売却すると、売却損は０円となります。
        売却4000－購入（4000＋3000－減価償却3000）＝0

        また、マイホームの売却については各種特例があり、多少の売却益が出ても課税となることはありません。ただし、これらの特例を受けるには申告が要件となります。

        なかなか難しいこともありますので、売却前に（要件を満たすようにするため）われわれ税理士に個別相談されるのかよろしいかとおもいます。
        ご参考になれば幸いです。

        回答日：2026-02-06

          この事務所にお問い合わせ
          この事務所にお問い合わせ
        • ふじみの会計事務所

          埼玉県ふじみ野市鶴ケ岡3-5-8

          回答者について詳しく見る

          まず本当に譲渡損失になるかを計算し、損失なら、新居の住宅ローンの有無でなお書きの特例が使えるかを判断する流れです。

          ①損失かどうかは土地と建物の合計で判定します
          譲渡損益は「売却価額－取得費－譲渡費用」で、土地と建物をまとめて計算します。建物に値段がつかなくても、その分がそのまま損失になるとは限りません。
          建物の取得費は、購入代金から減価償却費相当額を差し引いた額です（国税庁タックスアンサーNo.3261）。自宅の場合は「取得価額×0.9×償却率×経過年数」で計算し、木造なら償却率は0.031です。30年では取得価額の約84%が差し引かれます（取得価額の95%が限度）。
          土地の取得費は購入代金等のままです。土地が値上がりしていれば、損失は小さくなるか、利益になることもあります。

          ②なお書きの特例は2つあります（No.3203）
          ・マイホームを買い換えた場合の特例（No.3370）
          ・住宅ローンが残るマイホームを売った場合の特例（No.3390）
          新居を建てる場合は前者が中心です。

          ③買換えの特例の主な要件（No.3370）
          ・売った年の1月1日で所有期間が5年超
          ・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
          ・新居の家屋の床面積が50㎡以上で、売った年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得する
          ・新居を取得した年の12月31日に、新居について償還期間10年以上の住宅ローンがある
          ・令和9年12月31日までの譲渡
          新居を自己資金だけで建てる場合は、この特例は使えません。
          この特例は住宅ローン控除と併用できます。繰越控除には、期限内申告と翌年以後の連続した申告が必要です。

          ④利益が出た場合
          3,000万円の特別控除が検討できます（No.3302）。ただし、新居に入居した年やその前後の一定の年にこの控除を受けると、新居の住宅ローン控除は受けられません（同）。どちらが有利か比べてから決めてください。

          ⑤取得時の契約書をご確認ください
          取得費が分からないときは、売却価額の5%を取得費とする方法になります（No.3258）。当時の売買契約書は売却前に探しておくと安心です。

          ※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。

          回答日：2026-09-29

            この事務所にお問い合わせ
            この事務所にお問い合わせ

          税理士探しは弥生にお任せ

          自分で税理士を探したい方へ

          消費税を得意とする

          税理士・会計事務所はこちら

          一覧を見てみる
          一覧を見てみる
          相続税・資産税を得意とする

          税理士・会計事務所はこちら

          一覧を見てみる
          一覧を見てみる
          質問する

          質問回答ランキング

          ランキングとは、「弥生のかんたん税理士相談」での回答などの活動を基に独自にランキング化したものです。

          地域別のランキング
          都道府県
          市区町村