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不動産事業の諸経費について

はじめまして、去年不動産事業を始めた会社員です。今年初めて個人事業主として
青色申告を提出します。
中古戸建１棟を現金、新築木造アパート1棟(9部屋)
融資で購入。

お聞きしたいのは
①不動産取得に付随する費用(表題登記費用、所有権保存・移転費用、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税、固都税清算金、仲介手数料、売買契約印紙代)が中古戸建、新築アパート合わせて約120万です。
土地建物に按分して取得額に含めることができるか？

②融資関連の契約や担保事務手数料など計10万、根抵当権設定費用・司法書士報酬などが約45万、
合計約55万の諸費用を繰延資産として5年償却できるか？です。
計上したい理由は会社の給与が約450万で、かつ控除(特に住宅ローン)が多く今年の源泉徴収額が０のためです。ちなみに来年もまだ住宅ローン控除が残っていてほぼ同じ予定です。赤字を初年度大きく出して給与と損益通算されても、高所得ではないので意味があるのかなと思いまして…

③なるべく赤字を抑えた方が節税効果はいいのではないかという認識ですが合ってますでしょうか？

以上、長々と申し訳ありませんが
ご教示いただければと思います、
よろしくお願いいたします！

個人事業主の確定申告

投稿日：2026/01/27
回答件数：2件

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税理士・会計事務所からの回答

クローバー会計事務所
東京都中央区日本橋蛎殻町１－３５－２グレインズビル５階５４号室
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結論から申し上げますと、「今年はなるべく経費を計上せず、資産（取得価額）に回して赤字を抑える」という質問者様の方針は、税務メリットを最大化する上で大正解です。
① 不動産取得費用の取り扱い（資産計上 vs 経費）
すべて資産（取得価額）に含めることをお勧めします。取得に関連する費用には、「必ず取得価額に入れなければならないもの」と、「経費にするか取得価額に入れるか選べるもの」の2種類があります。質問者様の場合、当面の赤字を回避したい（経費を減らしたい）ため、選べるものも含めてすべて「取得価額」に算入しましょう。これにより、今年の経費が減り、将来の減価償却費（数十年かけて経費化）が増えるため、将来黒字化した際の節税に役立ちます。
② 融資関連費用の処理（繰延資産 vs 一括経費）
ご希望の「繰延資産（開業費）として5年償却」は、原則として認められない可能性が高いです。融資に関連する費用は、税務上「開業費（好きな時に経費にできる枠）」には含まれないというのが一般的な解釈です。これらは資金調達のための費用（財務費用）であり、事業準備費用ではないとされるためです。
回答日：2026-01-28
- 質問者からの返信
  とても分かりやすく、丁寧なご回答ありがとうございました！自分の考え方を後押しもして下さり、安心して初めての確定申告にのぞめそうです。
  融資関連の諸費用については一括経費が妥当ということも理解できました。
  
  ありがとうございました！
  返信日：2026-01-28
  とても分かりやすく、丁寧なご回答ありがとうございました！自分の考え方を後押しもして下さり、安心して初めての確定申告にのぞめそうです。融資関連の諸費用については一括経費が妥当ということも理解できました。ありがとうございました！
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相田会計事務所
東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３
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付随費用は原則として取得原価に含めます。ただし、税務上は、一部費用は取得原価に含めず経費にすることもできます。繰延資産ではなく、信用保証料や、火災保険等長期にわたるものであれば、対応する期間に亘って、前払費用として計上することはできますね。なお、給与については、居住用のローン控除も有り源泉ゼロ。不動産についても初年度は所得が出るにせよ、ローン控除の残りで所得額も少額。所得税なので、建物の減価償却も強制なので、償却を止めることもできませんね。中古資産としての耐用年数を短縮すること無く、原則通りの耐用年数で按分する程度でしょうか。
回答日：2026-01-27
- 質問者からの返信
  ご回答ありがとうございます！
  では上記の付随費用は取得額に基本含めるものなんですね、安心しました。
  
  信用保証料はなく、火災保険も年払いなので繰延資産にあげれるものはないということですね。
  
  中古は耐用年数超えなので…
  4年償却ですね。
  
  もう1つだけ教えていただきたいのが
  抵当権設定費用や決済時のローン手数料は繰延資産はできず、その年の経費ということでよろしいでしょうか？
  返信日：2026-01-28
- 質問者からの返信
  すみません、言い忘れてましたが去年の11月に購入したので赤字約50万です。給与と相殺してもしなくてもどのみち源泉徴収は０でして…
  であれば初年度なるべく赤字を抑えるために、抵当権設定費用とローン手数料が繰延資産として減価償却できるならという考えでした。
  返信日：2026-01-28
- 質問者からの返信
  申し訳ありません、別の方が回答して下さったので返信は不要です、
  ありがとうございました！
  返信日：2026-01-28
  申し訳ありません、別の方が回答して下さったので返信は不要です、ありがとうございました！
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