ベストアンサーあり

収益物件購入にあたり連帯債務保証の夫婦負担割合について

今月末に新築木造アパートの購入を控えてます。
銀行から連帯債務保証が融資の必須条件ではじめは夫婦負担割合は5:5で考えていましたが妻が扶養内パート勤務のため夫9妻1の方が良いのではないかと検討中です。ただ、税控除や社会保険料の負担など非常にややこしく専門家の意見を伺いたいです。
夫の給与は約450万、戸建ての家賃収入が年50万予定です。妻は来年からパート調整可能です。
子供は3人、児童手当の他にも特別児童手当てや就学支援金などいただいてます。

※すでに妻名義から手付金300万振り込んでます。
残り自己資金1600万必要でこの負担割合も相談したいです。家賃収入は満室で850万、減価償却や管理料金、固定資産税など経費を引くと実質不動産所得は約200万、5:5の持分割合でも約100万のため、ぎりぎり節税上問題はないでしょうか？

よろしくお願いいたします。

節税

投稿日：2025/11/18
回答件数：1件

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税理士・会計事務所からの回答

相田会計事務所
東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３
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回答者について詳しく見る
夫婦間で贈与が生じさせない、というのが目的となるでしょうか。
所有権割合と、実際の負担額における割合。これを一致させる必要があります。
一致しなければ贈与と看做される恐れがありますので、ご留意ください。

所有権割合、連帯保証割合、頭金含めたトータルの実際の返済割合。
すべて一致させておくのが安全です。
回答日：2025-11-18
- 質問者からの返信
  分かりやすい解説ありがとうございます。やはり一致していないとその差異が贈与とみなされる可能性が0ではないということですね。
  追加で確認したいのですが、業者がすでに建物表題登記を夫名義で申請済みで今から持分を分け直すと諸費用も日数もかかります。
  また銀行からも連帯債務の場合、割合負担という考え(概念？)がそもそもなく、(夫婦ともに債務を全額負うという考え)債務の割合はこちらの要望に応えられない、強いて割合を設けるなら折半になるとのことです。
  建物は100%夫所有、債務割合は銀行都合で50:50といわれたので実際に自己資金や家賃収入の配分はどうすべきかアドバイスいただければ幸いです。
  返信日：2025-11-18
- 税理士・会計事務所からの返信
  表題登記と、所有権登記は異なります。
  表題登記の段階から、持ち分按分し登記するのが王道かと存じますが、司法書士の方に相談されてはいかがでしょうか。
  税務上は、申告期限内に登記のやり直し等しても、贈与がかからない、といった質疑応答もあります。すべての場合ではありませんので、慎重にご検討ください。
  融資される方の責任では有りません。贈与等の税務上の論点は、ご自身の責任を以て対応すべきことですので。融資される方も仕事。親切では有りませんが、リスクをすべて伝える立場にもなく、言われて、判断されたのはご自身ですから。自己責任であり、今なら、費用等はかかっても一致させることができる選択肢はある。それを踏まえて、どのように判断されるのかはご自身次第です。
  返信日：2025-11-18
- 質問者からの返信
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