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土地交換での贈与税の選択について

・個人事業で賃貸住宅を所有していて、接続道路の土地交換を行うことになった。
・それぞれ60万円と30万円なので贈与税対象にならないと思い、相互の贈与に基づく所有権移動登記の申請を法務局に相談したら、交換の所有権移動登記で申請するように言われた。
・これでは譲渡所得税の対象（差額20％以上で特例適用外）になるのではないかと思い、贈与は認められないのか税務署に確認したところ明快な回答は得られなかった。
●そもそも土地交換（換地）では贈与による所有権移転は認められないのでしょうか？
・今後の対応方法の参考にさせてください。宜しくお願いいたします。

  • 税金・お金
  • 投稿日：2025/07/04
  • 回答件数：1件
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税理士・会計事務所からの回答

  • 相田会計事務所シルバー

    東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３

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    60 万、というのは路線価価額、公示地価か、第三者に売却する際の時価は実際には倍か、といったことがわかりませんが、任意に、隣地？の方と同価額だ、として差金決済を行わずに交換されることになった。交換特例の20％のものもケアされているので、他の要件も満たしているのであれば、所得税上は交換になるのではないでしょうか？

    時価を30万、60万と同一の基準で、算出されているのか。第三者間であり、通常、同価額でないと交換しない、といった状況を想定するのか等、実態がわからないので、実際には、最寄りの税理士の方に実際の書面、状況等ご相談したうえで確定されるべき性質のものですので、その点、一般論としての検討となりますので、お含みおきください。

    No.3508 交換差金を受け取ったとき
    https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3508.htm

    等もありますし、税務署も一つ一つの事例を、各種要件に則って、また、十分な情報提供等がされるものでもなく、また、説明した内容の一部分を良いように取られることもありますので、基本的に税務署は、事前相談はあくまで任意。申告される方が、自己責任で調べ、申告することになります。

    法務局、税務署等の方は、何らかの懸念があり、各種助言されているのかもしれません。最寄りの税理士の方に相談される、というのが早道かもしれません。

    回答日：2025-07-04

    • 質問者からの返信

      早速のご回答ありがとうございました。
      一般論として所得税上は交換になると考えればよいのですね。

      法務局窓口で一方的に交換で申請するように言われたので、交換の場合は贈与を認めないなど、何か常識とされる取り決めがあるのではないかと思い質問しました。

      価格は固定資産評価証明を取得して計算しました。親族間での合意なので差金取引ではなく贈与取引ならば譲渡所得税等は生じないと思った次第です。

      返信日：2025-07-04

    • 税理士・会計事務所からの返信

      第三者間で、交換差金がなく、租税回避的なものでなければ税務上は。

      法務上は、また、別途の取り扱いがあるでしょうから、彼等のルールを把握するところから再開するか、司法書士の方に相談されてはいかがでしょうか。

      なるほど、親族間。であれば、税務上も、交換にならない可能性が高いです。
      これを税務署の方も懸念されたのでしょうね。損得ではなく、当事者間で時価が同等程度、といった推測はできない取引になりますので。

      税務上も、疑義が生じる取引です。税務上の時価を、第三者間の取引である場合に引き直して、といった説明、時価の試算等について、個人の方がされるのは困難ですね。最寄りの税理士の方に実際の事案を下にご相談いただくのが安全です。

      返信日：2025-07-04

    • 質問者からの返信

      度々のご回答ありがとうございます。
      親族とも相談して方針を決めたいと思います。
      まずは御礼まで。

      返信日：2025-07-04

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