住宅ローン借換　連帯債務者と土地と建物の持分が異なるときの控除額計算について

税理士・会計事務所からの回答

• 

  相田会計事務所

  東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３

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  所有者は建物　100％　相談者
  　　　　土地　100％　相談者
  
  となるでしょうか。であれば、債務も全額相談者、としないと配偶者→相談者への贈与対象になりますね。配偶者は所有権を譲られていないのですから。
  
  以下、参考）
  共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算
  https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/36.htm
  
  No.4411 共働きの夫婦が住宅を買ったとき
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4411_qa.htm
  
  ローン控除云々の前に、まず、所有者が誰で、所有割合がどうなっているか。それと整合性が取れた債務になっているかの確認し、贈与対象にならないように。自らの確定申告で、ローン控除等をすると、実際には当事者間で贈与の意思があったと見做された場合に、登記も同様にするのか、実際の資金精算もするのか等、各種ハレーションが生じる恐れがありますので、実態を確認し、それが登記にも、借り入れの状況にも、確定申告にも整合しているか、確認いただくのも一案です。

  回答日：2025-06-17

  • 質問者からの返信

    土地の登記名義は私100%で、建物は共有名義登記上、私30、連帯債務者70です。返済額も登記持分に応じた額にて毎月支払いしています。今回の借換にて登記上、持分変更は行わないよていです。元々土地は私の名義ですので、配偶者からの贈与にはならないと考えており、建物に関しても持分変更をしないので大丈夫だと思っていたのですが問題ありますでしょうか？

    返信日：2025-06-17

  • 税理士・会計事務所からの返信

    贈与はしていない。所有者も土地は100％ご自身。
    であれば、連帯債務については、先に添付した通り。
    
    他方、建物は30％分は所有権も配偶者。
    
    土地と建物の按分については、慎重にご検討ください。購入時の土地と建物の按分割合が単純にそのまま利用できるとは限りません。土地は値上がりし、建物は減価しとなっているのかもしれませんし、当初の土地と建物の按分も適切だったのかもわかりませんので。
    
    仮に、正、とすると、連帯債務となりますが、実際に土地、建物にわけ、建物の所有権割合に対応する分を配偶者の方が超過して返済した場合、夫婦間での贈与となりますので。
    
    そして、連帯債務者のローン控除は上記の建物の持分割合相当分となると。

    返信日：2025-06-17

  • 質問者からの返信

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