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    【不動産所得】特別控除、赤字繰越、少額減価償却資産の特例について

    不動産所得は実家1棟のみ、パート所得と年金所得と不動産所得があります。

    ・65万円の特別控除
    →【質問１】5棟10室基準で65万円控除は不可能。10万円なら可能という理解であってますでしょうか？

    ・赤字繰越
    →【質問２】青色なら赤字繰越は可能だと思いますが、
    白色の場合、赤字はパート所得や年金と相殺可能でしょうか？


    ・少額減価償却資産の特例
    →【質問３】エアコンと給湯器を交換する際、一度に経費にしたくて青色を考えましたが

    青色なら、1個あたり30万円未満→一度に経費可
    白色なら、1個あたり10万円未満→一度に経費可
    　　　　　1個あたり10万円以上20万円未満→一括償却資産として３年で償却可
    　　　　　1個あたり20万円以上なら法定耐用年数で減価償却

    であってますでしょうか？

    • 経理・記帳・仕訳
    • 投稿日：2025/03/22
    • 回答件数：1件
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    税理士・会計事務所からの回答

    • 相田会計事務所シルバー

      東京都文京区千石３－１４－５パークハイム千石４０３

      回答者について詳しく見る

      ご認識のとおりですが、通常、不動産所得で損が出る、ということは考えられず、稀な事象となるでしょうか。損益通算される際には、資産計上すべきものが費用とされていることがないか等、ご留意ください。

      回答日：2025-03-22

      • 質問者からの返信

        1990年築の戸建てを今年１月から賃貸に出しましたが、築40年間近な中、今まで修繕らしいことをしてこなかったため
        壁や襖に穴が空いていたり、物置がカビていたり、カーポートの屋根が剥がれて欠けていたりと・・・多数直すところがありました。
        その結果、賃貸に出す前に１７０万の工事代が発生したのですが、
        他方得られる賃料は年間で８５万なのでご相談させていただきました。

        いわゆる「資本的支出と修繕費」のフローチャートを見て、工事個所がどちらにあたるかを考えた結果、
        ほとんどは修繕なのかなと考えているため、シンプルに赤字になると思っていました。

        何かを新調したり、グレードが上がるようなことはしてないのですが、
        資本的支出にして減価償却にした方がよいでしょうか・・？

        今回の質問の要旨は、不動産所得で赤字になってしまった場合、
        白色・青色どちらが有利かを相談するものだったのですが
        不動産所得で損が出るということは考えられずというのが一般的な考え方なら
        白色申告で減価償却（資本的支出）にした方がいいでしょうか。

        返信日：2025-03-22

      • 税理士・会計事務所からの返信

        すべて修繕、といったものであれば修繕費に。
        資本的支出に該当するものがある、と思えば、資産計上で、減価償却となりますね。実態に即した処理をすれば特に気にされる必要はないでしょうか。

        返信日：2025-03-22

      • 質問者からの返信

        ありがとうございます。
        資本的支出と修繕費の論点はとても難しいのですが、
        できる限り、実態に即した処理をしていこうと思います。

        返信日：2025-03-22

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