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居住用財産の3000万控除について
母は亡くなりました。1人暮らしになった父は、施設での生活をR5.1/4から、始めました。
そのため、父の持ち家は、現在は空き家状態になっています。
その家の売却をいつにするかを悩んでいます。
父は生きているので、空き家特例ではなく、居住用財産の3000万特別控除を適用する場合は、期限が、R8.12/31だそうです。売却しても、田舎ですし家も古いので、700万円〜1,200万円くらいにしかなりません。
昭和52年に建てた木造住宅で、土地代が700万位で、建築費は990万円位でした。
もしも居住用3000万特別控除の期限を過ぎてからの売却になりますと、たとえ700〜1,200万円での低い売却でも、譲渡税がかかり納めることになるのでしょうか？ その場合の譲渡税はいくらくらいになるのでしようか？
居住用財産の3000万控除を使って売却すると、譲渡税は、まったくかからなさそうに思います。
教えていただきたく思います。よろしくお願いいたします。
- 投稿日：2025/02/21
- 回答件数：1件
税理士・会計事務所からの回答
クレメンティア税理士事務所
大阪府大阪市天王寺区生玉前町３－２５タマダビル７０５
先に結論を申し上げます。
・居住用財産の3,000万円特別控除を適用できれば、
今回は売却益が3,000万円以下となりそうなので、譲渡税はかかりません。
・適用期限（R8.12.31）を過ぎると、譲渡税が発生する可能性があります。
譲渡税額は、売却価格や取得費によりますが、低い売却価格でも発生する可能性があります。
1. 譲渡所得の計算方法
まず、譲渡所得（課税対象額）は、以下の計算式で求めます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費：購入時の土地・建物価格から減価償却を考慮して算出
譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費用など
2. 居住用財産の3,000万円特別控除を適用した場合
適用条件
売却時に「居住用財産」と認められること（現在の状態で適用可）
売却期限：令和8年12月31日まで
譲渡所得が3,000万円以下の場合は、課税所得がゼロになるため、譲渡税はかかりません。
今回の売却価格（700万〜1,200万円）であれば、譲渡税は発生しません。
3. 期限後（R9年以降）に売却した場合
課税対象となる譲渡所得
期限後に売却すると、3,000万円控除が適用できないため、通常の譲渡所得税がかかります。
取得費の計算が重要になります。
取得費の計算
昭和52年に建てた木造住宅のため、減価償却を考慮すると、建物の取得費はほぼゼロになります。
土地代（取得費）：700万円（そのままです）
建物代（取得費）：990万円 - 減価償却 ≒ ほぼゼロ
よって、取得費は 約700万円 となり、売却価格がこれを上回る譲渡益について譲渡所得が発生します。
譲渡税の計算 譲渡税は、
譲渡益に税率をかけて計算します。
通常は
長期譲渡所得（所有期間5年以上）場合の税率となり、所得税と住民税を合わせて約20％です。
質問者様の場合は、
居住用の長期譲渡所得の特例が適用できる可能性があり、税率は、所得税と住民税を合わせて約14％となります。
買い手が見つかるようでしたら、早めに売却を進めるのも選択肢ですね。回答日：2025-02-21
